Co-op oder Condo? Hilfe im Immobilien-Dschungel
Immobiliensuche auf Englisch in einem fremden Land und dann schmeißt einem der Makler auch noch Wörter wie Condo und Co-op um die Ohren. Um dir die Frustration und das unangenehme Nachfragen beim Immobilienkauf zu ersparen, stellen wir dir heute zwei typische Begriffe bei der Immobiliensuche in den USA vor und erklären ihre Vor- und Nachteile.
Eine „Cooperative” oder kurz „Co-op" ist ein Mehrfamilienhaus, das als Unternehmen geführt und betrieben wird. Wenn du hier eine Wohnung kaufen möchtest, erwirbst du Anteile an diesem Unternehmen die in einen Eigentumsvertrag für eine bestimmte Wohneinheit umgewandelt werden.
Das Unternehmen zahlt sowohl die dem Gebäude zugrunde liegenden Hypothek als auch die Immobiliensteuern und andere Ausgaben wie Nebenkosten, Versicherung, Mitarbeitergehälter, Wartung usw. Die Eigentümer der einzelnen Wohneinheiten zahlen zusätzlich ihrerseits eine monatliche Wartungsgebühr je nach Grösse der Einheit, die diese Ausgaben abdeckt. Außerdem zahlt ihr auch die Steuern für die Wohnung, die in einer Co-op meist niedriger sind als bei einem Condo. Die Wartungsgebühr und Steuer werden als ein Betrag zusammengefasst der „Common Charges” genannt wird.
Jedes dieser Gebäude hat auch einen Vorstand. Dieser setzt sich aus den dort ansässigen Wohneigentümern, auch Aktionären genannt, zusammen. Wann immer jemand sich auf eine Wohnung in diesem Komplex bewirbt, entscheidet der Vorstand über die Genehmigung dieses Kaufes. Der Genehmigungsprozess umfasst eine gründliche Überprüfung der Finanzen des Antragstellers und schließt normalerweise mit einem persönlichen Gespräch vor der endgültigen Genehmigung ab. Der Vorstand kann einen Antragsteller aus jedem beliebigen Grund genehmigen oder ablehnen, und er ist nicht gesetzlich verpflichtet, seine Gründe offenzulegen.
Während eine Bank Kredite auf der Grundlage eines Schulden-Einkommens-Verhältnisses von 40-45 Prozent vergibt, bevorzugen die meisten Co-ops ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 30 Prozent oder weniger. Die Liquidität nach dem Abschluss ist ebenfalls ein nicht zu vernachlässigender Punkt bei Co-Ops. Die Vorstände ziehen es meist vor, dass ein Antragsteller etwa 24 Monate lang über die Buchführungskosten in Form von liquiden Mitteln verfügen kann. Für Expats kann es durchaus schwieriger werden von einem Vorstand akzeptiert zu werden. Am besten fragt ihr hier vorher wie sie zu Expats stehen.
Doch lieber ein Condo?
Eine Eigentumswohnung auch „Condominium" oder kurz „Condo” genannt ist ein Mehrfamilienhaus oder ein Komplex mit mehreren Einheiten, bei dem die Einheiten einzeln als Immobilieneigentum gehandelt werden. Wenn du eine Wohnung in einem Condominium kaufst, erwirbst du die eigentliche Immobilie, plus einen Anteil an den gemeinsamen Elementen des Gebäudes und einen Kaufvertrag.
Du erhältst eine Urkunde für die Immobilie und musst monatliche Immobiliensteuern zahlen. Eigentümer von Eigentumswohnungen sind auch für die Zahlung ihres jeweiligen Anteils an den monatlichen Gemeinschaftskosten für den Gebäudebetrieb verantwortlich (Maintenance Fee). Diese kann je nach Größe der Wohnung und den Gemeinschaftsangeboten (Amenities) wie Doorman, Pool, Gym, Roof Top Garden etc auf mehere Tausend Dollar rauslaufen, die zusätzlich zur Abzahlung des Kredits und der Immobiliensteuer mit eingerechnet werden müssen.
Ähnlich wie bei einer Co-op müssen Käufer einen Kaufantrag stellen, um als möglicher Kandidat in Frage zu kommen. Werden sie als Käufer zugelassen bekommen sie einen Kaufvertrag. Condo Eigentümer haben das Recht an Jeden zu verkaufen. Deshalb ist dies eine gute Möglichkeit für Expats die Wohnung wenn nötig schnell wieder zu verkaufen. Da man diese Rechte bei einer Co-op nicht hat sind Condos meist teurer aber eben auch flexibler.
Co-op oder Condo?
Obwohl Eigentumswohnungen aufgrund von weniger Regulierungen eine attraktivere Option für Investoren sind, kostet der Wiederverkauf von Eigentumswohnungen beispielsweise in Manhattan im Durchschnitt etwa 400 bis 600 Dollar mehr pro Quadratfuß als bei einer Co-op. Daher bieten Co-ops meist eine günstigere Option, und als Folge davon werden viele Erstkäufer mit geringerem Budget häufig zu Co-op-Käufern.
Condos sind zwar in der Regel teurer im Wiederverkauf, aber verkaufen sich auch meist deutlich besser als Co-ops. Da es hier keinen Vorstand gibt, der Regeln vorgibt, sind beispielsweise auch die Optionen zur Untervermietung besser. Bei Co-ops ist eine Untervermietung meist erst nach mehrere Jahren und dann auch nur für eine begrenzte Zeit gestattet.Trotzdem sollte man sich natürlich an die internen Hausregeln halten, um nicht den Unmut anderer Eigentumsbesitzer im Gebäude auf sich zu ziehen.
Wer also mit einem Kauf einer Immobilie liebäugelt, sollte sich genau überlegen, wie lange man selbst in der Wohnung leben möchte und wie gut die Chancen auf Untervermietung und Wiederverkauf stehen. Letztlich bestimmt natürlich auch immer das eigene Budget mit.
Wenn du Unterstützung bei der Immobiliensuche brauchst, schau dich doch in unserem Service Directory um. Hier haben wir einige Ansprechpartner für dich zusammengestellt.
Unsere Partner
