Orga & Recht

Rechtliches

February 17, 2020
Nathalie Rothschild, Bettina Solfrian

Wohnungssuche auf amerikanisch - von den nötigen Papieren bis hin zum Vertrag

Eine Mietwohnung in einer amerikanischen (Groß)Stadt zu finden und zu sichern, kann ein schwieriger Prozess sein. Eine gute Vorbereitung erhöht in jedem Fall die Chance, deine Traumwohnung nicht nur zu finden, sondern auch zu bekommen. Und auch ein Makler kann helfen, kostbare Zeit und Nerven zu sparen.

Auch wenn der amerikanische Wohnungsmarkt generell kurzlebiger ist als in Deutschland, gilt auch hier: Ein gute Vorbereitung ist die halbe Miete. Generell solltest du etwa 30-40 Tage vor dem gewünschten Einzug mit der Suche beginnen. Ganz wichtig ist dabei, zu wissen, welche Dokumente benötigt werden. Denn wenn du deine Traumwohnung entdeckt hast, ist es ein riesen Vorteil, wenn du sofort handeln kannst und nicht erst beginnst, deine Unterlagen zu suchen oder noch schlimmer - zu beantragen oder zu übersetzen. Es kommt natürlich immer ein wenig auf den Vermieter an. Aber du solltest gewappnet sein, folgende Unterlagen auf Englisch vorlegen zu können:

  1. “Letter of employment” - also dein Arbeitsvertrag oder Einstellungsschreiben auf Papier mit Angabe von Position, Gehalt und Dauer der Beschäftigung (oder des Datums, wann der Job beginnen wird) sowie Informationen über garantierte oder sonstige Bonuszahlungen. Expats sollten auch die Anzahl der Jahre angeben, die sie für ihren derzeitigen Arbeitgeber in Deutschland gearbeitet haben.

  2. “Letter from current landlord” - also ein Brief des derzeitigen Vermieters. Dieser sollte die Dauer des Mietverhältnisses und die Geschichte der pünktlichen Mietzahlung enthalten. Wenn es schwierig ist, einen solchen Brief vom Ex-Vermieter zu bekommen, bringe zumindest seine Kontaktdaten mit: Vollständiger Name, Adresse und die Telefonnummer. Solltest du in Deutschland Wohnungseigentümer gewesen sein, kannst du einen ähnlichen Brief von der Verwaltungsgesellschaft einreichen, falls es eine gab. Andernfalls tut es eine Erklärung, dass du keinen Vermieter hattest.

  3. “Last two pay stubs” - die beiden letzten Lohnabrechnungen

  4. “Last two years tax returns” - die Steuererklärungen der letzten zwei Jahre

  5. “Last two month bank statements” - die Kontoauszüge der letzten zwei Monate

  6. “Two personal reference letters” - zwei persönliche Referenzschreiben. Wohnungsbau- und Genossenschaftsvorstände möchten gerne ein wenig über die Menschen wissen, die in das Gebäude einziehen möchten und einige werden dich daher bitten, Referenzschreiben von Menschen schreiben zu lassen, die dich beruflich oder persönlich kennen.

  7. “Two business reference letters” - zwei geschäftliche Referenzschreiben von Menschen, die dich beruflich kennen.

  8. “Verification of other assets” - Nachweis von anderen Vermögenswerten wie Immobilien, Wertpapiere, Versicherungen o.ä.

  9. “Photo identification” - Lichtbildausweis (Reisepass oder Führerschein)


    Miete, Kaution und etwaige Maklergebühren sind häufig schon bei der Unterzeichnung des Mietvertrags fällig und Vermieter akzeptieren in der Regel keine Schecks aus dem Ausland. Bringe deshalb unbedingt Reiseschecks oder beglaubigte Bankschecks mit oder überweise den Betrag mit ausreichend Vorlauf - es kann bis zu einer Woche dauern kann, bis die international überwiesenen Gelder in den Vereinigten Staaten verfügbar sind!

    Obwohl ein Großteil der Wohnungssuche und der Verhandlungen aus der Ferne geführt werden kann, musst du persönlich anwesend sein, um den ganzen Prozess dann auch wirklich zum Abschluss zu bringen. Die meisten Vermieter möchten ihre zukünftigen Mieter kennenlernen, bevor sie der Miete zustimmen und die Unterzeichnung des Mietvertrags muss ebenfalls persönlich erfolgen.

    HILFE DURCH MAKLER

    Zwar werden in den USA einige Wohnungen auch ohne einen Immobilienmakler vermittelt, aber es ist durchaus ratsam, sich einen solchen zu suchen, um sich auf dem völlig fremden amerikanischen Markt zurechtzufinden. Ein Makler ist eine wertvolle Quelle, der dir bei einer potenziellen Wohnung deine Fragen zur Nachbarschaft, zum Gebäudetyp, zur Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder jede andere Frage meist ganz schnell beantworten kann wohingegen du stundenlang online recherchieren müsstest.Du solltest deinem Makler gegenüber ganz offen sein, was deine Kreditgeschichte, deine finanzielle Situation überhaupt und spezielle Anforderungen wie etwa das Mitbringen von Haustieren angeht. Nur dann kann er dich wirklich gut beraten und Vermieter suchen, die genau diese Bedingungen akzeptieren. Das erspart nicht nur viel Zeit, sondern auch die Frustration, abgewiesen zu werden. Der Immobilienmakler deiner Wahl kann dir auch bei den Anträgen und der Unterzeichnung des Mietvertrags helfen.

    Die Kosten für die Vermittlung übernimmst du selbst, nur in seltenen Fällen zahlt der Vermieter einen Gegenwert von einer Monatsmiete auf die Gebühr. Viele Maklerfirmen in amerikanischen Großstädten verlangen 15 Prozent der ersten Jahresmiete bei einem Mietvertrag von mindestens einem Jahr oder eine Monatsmiete bei einem kurzfristigen Mietvertrag von drei bis sechs Monaten.

    FINANZIELLE ANFORDERUNGEN

    Die meisten Vermieter verlangen, dass dein garantiertes Einkommen das 40- bis 50-fache der Miete beträgt. Wenn die Monatsmiete beispielsweise 3.000 Dollar pro Monat beträgt, solltest du also mindestens 120.000 Dollar pro Jahr verdienen. Boni können in Betracht gezogen werden, wenn eine Historie von Boni dokumentiert werden kann. Es gibt noch andere Faktoren, die dir helfen können, wenn dein garantiertes Jahreseinkommen unter die Anforderungen des Vermieters fällt: Einkommen aus anderen Quellen wie Wohngeld oder garantierte Mietzahlungen von deinem Unternehmen. Du könntest auch darüber nachdenken, einen Bürger oder Mitunterzeichner zu benennen.

    KREDITWÜRDIGKEIT & BÜRGEN

    Im Antragsverfahren wird ein Vermieter eine Kreditprüfung durchführen wollen. Wenn dein Kredit in keinem gutem Zustand ist oder du noch keine US-Kreditgeschichte (Credit History) hast, kann der Vermieter einen Bürgen, Mitunterzeichner oder eine zusätzliche Sicherheit im Voraus verlangen. Die meisten Vermieter bevorzugen einen Bürgen aus dem Drei Staaten Bereich (Tri State Area), der New York, New Jersey und Connecticut umfasst. Idealerweise sollten die Bürgen das 80- bis 100-fache der Monatsmiete pro Jahr verdienen. Das bedeutet, dass ein Bürge für eine Wohnung im Wert von 3.000 Dollar ein garantiertes Einkommen von mindestens 240.000 Dollar nachweisen muss. Der Vermieter kann vom Bürgen eine Kreditauskunft verlangen, die keine Zahlungsrückstände, Ausfälle, Urteile oder Konkurse aufzeigt. Außerdem kann der Mitunterzeichner oder Bürge aufgefordert werden, Steuererklärungen, Vermögensaufstellungen, Bank- und Maklerauszüge einzureichen. Von Nicht-US-Bürgern, die keine Kredit- und Mietgeschichte in den Vereinigten Staaten haben, verlangen viele Vermieter, dass sie eine erhebliche zusätzliche Sicherheit oder/und eine Mietvorauszahlung zahlen. Diese kann zwischen 6 und 12 Monatsmieten liegen. Wenn der potenzielle Mieter keinen Bürgen oder Mitunterzeichner in der Region des Tri-State kennt und auch keine 12 Monatsmieten im Voraus bezahlen kann, akzeptieren einige Vermieter ein Qualifizierungszertifikat von Insurent® Lease Guaranty, um die finanziellen Anforderungen zu erfüllen. Das ist gerade für internationale Mieter eine hilfreiche Ressource.

    Tipp: Um möglichst schnell eine Credit History aufzubauen, kannst du bereits acht Wochen vor dem Umzug in die USA deine Kreditkarte bei CreditStacks beantragen. Für die von Mastercard eigens für Expats und Auswanderer entwickelte Karte musst du auch nicht sofort eine Social Security Nummer vorweisen können und kannst auf diese Weise kostbare Zeit sparen und deine Kreditkarte an Tag eins in der neuen Heimat in Empfang nehmen.


    Generell ist der gesamte Application Prozess so vielseitig wie die Vermieter selbst und kann 1-10 Tage dauern. DieAppliction Fee(Antragsgebühr) liegt zwischen 25 und 100 Dollar. Es muss der Antrag ausgefüllt, Unterlagen eingereicht und besagte Antragsgebühr bezahlt werden. Zu diesem Zeitpunkt wird auch die Bonitätsprüfung durchgeführt und dein Makler kann dir helfen, günstige Mietvertragsbedingungen auszuhandeln. Auch wenn bis dahin schon viel Zeit vergangen sein mag - lese dir den Mietvertrag sorgfältig durch! Es gibt viele Arten von Mietverträgen für Wohnungen wie z.B. mietstabilisierte, kurzfristige, Standard- oder selbstverlängernde Mietverträge. Dein Immobilienmakler kann dir auch hier helfen.Last but not least wird dein neuer Vermieter entscheiden, wie die Kopie des Mietvertrags und die Schlüssel an dich weitergeleitet werden, meist ist ein Termin erforderlich. Aber dann - endlich, endlich - darf gefeiert werden!


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